Bedrijventerreinen

- Het denken over bedrijventerreinen moet op de schop (aldus Peter Noordanus in Ruimtevolk, 2015). 'Hectaredenken' bedreigt de economische vitaliteit van ons land. De nieuwe maakindustrie vraagt een andere benadering van ons ruimtelijk-economisch beleid en bestaande bedrijventerreinen worden een heel grote opgave. Bij het denken over bedrijventerreinen wordt vooral geredeneerd vanuit de bestaande terreinen. Ontwikkelingen als digitalisering en globalisering van productieketens zullen de vraag naar ruimte voor bedrijven echter drastisch veranderen. Willen we als land economisch vitaal blijven dan moeten we het huidige ‘hectaredenken’ verruilen voor een ruimtelijke strategie gebaseerd op een gezamenlijk geformuleerd economisch perspectief. Bestaande terreinen zullen hierbij een heel grote opgave worden. Dat stelt voormalig voorzitter van de Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen en huidig burgemeester van Tilburg Peter Noordanus, die in zijn artikel naast een visie voor de komende jaren, ook veel voorbeelden geeft van do's en dont's m.b.t. bestaande en beoogd nieuwe bedrijventerreinen. Dit als voortschrijdend inzicht na het advies van de Taskforce uit 2008, gezien de vele economische, technische en maatschappelijke ontwikkelingen die zich sindsdien alweer hebben voorgedaan.

- Bedrijventerreinen worden vaak geassocieerd met leegstand, verloedering en verrommeling. Om van dit imago af te komen, riep de Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen in 2008 op om de markt van bedrijventerreinen te gaan hervormen. De publicatie De markt voor bedrijventerreinen (2015) laat zien wat er de afgelopen jaren is gebeurd: bedrijventerreinen zijn op grote schaal geherstructureerd, de overheid speelt een andere rol en kijkt met een meer zakelijke blik op bedrijventerreinen, terwijl de rol van ondernemers en vastgoedeigenaren belangrijker is geworden.

De publicatie bespreekt welke lessen we de afgelopen jaren geleerd hebben op basis van kwalitatief en kwantitatief onderzoek naar bedrijventerreinen en het gevoerde overheidsbeleid. Daarnaast vat het de inzichten samen die kunnen worden meegenomen in het formuleren van nieuw beleid voor de komende jaren. Hierbij is meer aandacht voor eigenaargebruikers van bedrijfsvastgoed en investeerders noodzakelijk, dienen ‘systeemfouten’ in de markt voor bedrijventerreinen gerepareerd te worden en is het de uitdaging om publiek geld op een ‘slimmere’ manier in te zetten.

Overaanbod grond voor nieuwe bedrijventerreinen
Gemeenten bieden twee keer meer bouwrijpe grond aan op bedrijventerreinen dan nodig is. Dat is in strijd met afspraken tussen Rijk, gemeenten en provincies. Oorzaak is overheidsfalen op alle niveaus. Han Olden komt tot deze conclusie in zijn proefschrift "Uit voorraad leverbaar", waarop hij 11 maart 2010 is gepromoveerd aan de faculteit Geowetenschappen van de Universiteit Utrecht. Hij analyseerde het beleid voor bedrijventerreinen op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. Gemeenten moeten zich terugtrekken uit de uitgiftemarkt van bedrijventerreinen, luidt zijn advies.

Al sinds 1991 wordt te veel bouwrijpe grond op de markt gebracht. Lang werd gedacht dat de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen leidt tot regionaal economische groei. Hoewel beleidsmakers inmiddels inzien dat het zo niet werkt, gaan de ramingen nog altijd uit van een te grote vraag. Zo stuwen de overheden, tegen hun eigen voornemens in, het aanbod van nieuwe bedrijventerreinen onnodig op. Volgens Olden hebben overheden op alle bestuurslagen schuld. Het Rijk hanteert veel te hoge ramingen, gemeenten onderbouwen hun bestemmingsplannen slecht en de provincies treden daar niet tegen op.

Zo was het allemaal niet bedoeld. November 2009 spraken de drie bestuurslagen af om minder bedrijventerreinen uit te geven en meer oude locaties te herstructureren. Het daartoe ondertekende Convenant Bedrijventerreinen 2010- 2020 vloeide voort uit de rijksbegroting: Vanaf 2009 moet per jaar 1.000 tot 1.500 hectare verouderd bedrijventerrein worden opgeknapt. Dat is onmogelijk binnen het huidige convenant.

De taakstellingen die daarin staan zijn strijdig met de intentie om de groei af te remmen, concludeert Olden. De ruimte die het convenant biedt om nieuwe bedrijventerreinen uit te geven is niet af- maar toegenomen. ‘Als je al die ruimte zou benutten is de jaarlijkse uitgifte gemiddeld duizend hectare. Fors hoger dan de gemiddeld 880 hectare in de laatste 30 jaar.’ Die ruimte wórdt benut, is een andere conclusie uit het onderzoek.

‘Je ziet in de praktijk dat gemeenten bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen niet onderbouwen met marktonderzoek, maar zich baseren op de ruimte die Rijk en provincies bieden. Ze gaan ervan uit dat de ruimte die is gereserveerd, de ruimte is die ze nodig hebben voor bedrijventerreinen.’ Het is als de bakker die extra brood gaat bakken, redenerend dat er vanzelf meer klanten komen, vergelijkt Olden. Een veronderstelling die ook voor de bedrijvenmarkt niet opgaat.

Uit eerder onderzoek naar verhuismotieven van bedrijven bleek dat ondernemers vooral verhuizen over korte afstanden, binnen het bereik van hun klanten, werknemers en netwerk. Gemeenten laten bij de uitgifte van bedrijventerreinen de zogenoemde vestigingsplaatsfactor echter zwaar wegen, zegt Olden. ‘Ze veronderstellen dat de aanleg van een mooi bedrijventerrein invloed heeft op het vestigingsgedrag van ondernemers, dat ze daarmee bedrijven uit buurgemeenten kunnen lokken. En de buurgemeente denkt hetzelfde. Ze beconcurreren elkaar, terwijl ze moeten samenwerken.’

Onaantrekkelijk
Gevolg van het overaanbod en de concurrentie is dat de grondprijs te laag is. Voor ondernemers is nieuwbouw aantrekkelijker dan een bestaand pand op te knappen. Dat maakt herstructurering voor de marktsector oninteressant, zegt Olden. ‘Gemeenten houden met de uitgifte van nieuw bedrijventerrein de aantrekkelijke kant van de markt in handen en laten de onaantrekkelijke kant van de herstructurering over aan projectontwikkelaars. Die hebben daar dus geen trek in.’

In hoeverre gemeenten door het ruime aanbod aan bouwrijpe grond op nieuwe bedrijventerreinen meer negatieve ontwikkelingen veroorzaken op bestaande bedrijventerreinen, is niet bekend. Daar moet nader onderzoek naar worden gedaan, meent Olden. Voor hem is wel duidelijk dat de huidige aanpak niet is toegesneden op de problemen. Herstructureringsplannen moeten niet gaan over het verbeteren van het openbaar gebied – dat heeft weinig invloed op het functioneren van bedrijven – maar over de aanpak van verouderd vastgoed.

De oplossing voor het overaanbod ligt volgens Olden in het fors bijstellen van de planningsopgave in het Convenant Bedrijventerreinen. Vervolgens moeten gemeenten zich terugtrekken uit de markt voor bedrijventerreinen. Ze moeten de uitgifte overlaten aan marktpartijen en zich toeleggen op het beter onderbouwen van de vraag: weten waar behoefte aan is, welke ondernemers willen groeien of weg moeten uit een woonwijk en of de locatie de bestemming bedrijventerrein moet houden. ‘Anders blijft het als die bakker die maar brood blijft bakken en er maling aan heeft dat zijn andere brood oud ligt te worden.’ (bron: Binnenlands Bestuur, 8-3-2010)

Links
- Uit voorraad leverbaar. De overgewaardeerde rol van bouwrijpe grond als vestigingsfactor bij de planning van bedrijventerreinen. Proefschrift Han Olden, 2010 (276 pag.)

- Het Rijk stimuleert met honderden miljoenen euro's het herstructureren of 'revitaliseren' van bestaande bedrijventerreinen, om zo al te enthousiaste landhonger voor nieuwe terreinen zo veel mogelijk te beteugelen. MKB Nederland, KvK, VNO-NCW e.a. spelen hierop in door hier handvaten en tips, do's en dont's voor te bieden middels hun notitie Praktijkinfo Herstructurering Bedrijventerreinen (2010).

- Rapport Herstructurering bedrijventerreinen. Op weg naar een marktgerichte benadering. (NVM Business, 2012)